Brève Initiation aux Baux Commerciaux à NYC

Les Loyers

Les professionnels de l’immobilier expriment souvent les loyers en $/SF.  « SF » signifie square foot soit pied carré en français. Par exemple, un loyer peut être indiqué à 100 $/SF.

Si la boutique mesure 1 000 SF, le loyer annuel sera donc de 100 000 $, soit 100 $ x 1 000 SF. Le loyer mensuel correspondant sera de 8 333 $.

La Durée du Bail (Lease Term)

La durée des baux varie généralement de 5 à 10 ans. Comme souvent, l’offre et la demande déterminent ce que le propriétaire peut exiger. Pour les emplacements très convoités, il tendra à privilégier un bail de 10 ans.

La Caution (Security Deposit)

La caution, ou security deposit, correspond au nombre de mois de loyer que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du bail. Elle sert à couvrir les frais éventuels si le locataire endommage les locaux.

Elle sert également à indemniser le propriétaire si le locataire quitte les lieux avant la fin de son bail, comme expliqué dans la section « Garantie Locative » ci-dessous.

 Les Aménagements (Free Rent)

Même si tout dépend de l’offre et de la demande, le propriétaire ne finance généralement pas les travaux du locataire. En revanche, il peut accorder des mois de loyer gratuits, le plus souvent entre un et six mois, rarement davantage.

Dans de nombreux cas, le propriétaire livrera l’espace en « white box ». Cela signifie que les systèmes de climatisation, d’électricité et de plomberie sont installés, et que les murs sont peints. Le locataire devra toutefois achever les autres aménagements.

La Real Estate Tax

Le locataire prend à sa charge, de façon proportionnelle, l’augmentation de la Real Estate Tax au-dessus du montant de la Real Estate Tax de la première année du bail. L’exemple ci-dessous va grandement faciliter la compréhension du principe.

Exemple:

Un locataire loue un espace dans une boutique qui représente 10% de la superficie totale d’un immeuble. Si la Real Estate Tax est de 50 000$/an la première année, et qu’au début de la deuxième année elle passe à 52 500$, alors le locataire sera responsable de 250$ (52,500$-50,000$*10%) la deuxième année (voir le tableau ci-dessous). Si la troisième année la Real Estate Tax passe à 55,125$, alors le locataire sera responsable de 513$/an (55,125$-50,000$*10%) et ainsi de suite.

Dans certains cas, le propriétaire insistera pour que le pourcentage attribué au locataire ne soit pas lié à la surface occupée mais au revenu généré par le loyer payé. Par exemple, il est possible que le locataire de la boutique n’occupe que 10% de la superficie de l’immeuble mais paye un loyer qui représente 30% du revenu annuel de l’immeuble.

Etant donné que le montant de la Real Estate Tax est basé sur le revenu annuel de l’immeuble, il est logique que le propriétaire veuille assigner au locataire un pourcentage proportionnel au montant du revenue de l’immeuble et non de la surface occupée par le locataire.

La Garantie Locative

Dans tous les baux commerciaux le propriétaire demande une garantie. Si le bail est de 10 ans le locataire s’engage à verser au propriétaire l’équivalent de 10 années de loyer.  Evidemment, du point de vue du locataire cela peut être problématique car si les affaires ne marchent pas, il ne peut pas rester 10 ans dans la boutique.

Pour les petites et moyennes entreprises, cette garantie peut prendre 2 formes distinctes.  

a)      Good Guy Personal Guaranty

b)      De nombreux mois de caution

La Good Guy Guarantee

C’est un concept très important à comprendre car il apparaît dans quasiment tous les baux.

C’est une garantie personnelle limitée si le locataire se comporte en « Good Guy ». Cependant si le locataire n’est pas un « Good Guy » alors, la garantie devient illimitée.

Être un « Good Guy » signifie que les loyers sont payés en temps et en heure et que dans le cas où le locataire souhaite rompre son bail, il doit laisser un préavis au propriétaire (souvent 2 à 6 mois) et être à jour de ces loyers jusqu’à son départ.

Si le locataire se comporte ainsi alors il sera libéré de sa responsabilité après son départ des lieux. Parfois, le propriétaire souhaitera que le locataire soit personnellement responsable des loyers des premières années du bail. Par exemple, pour un bail de 10 ans, le propriétaire peut demander que les deux premières années de loyer du bail soient intégralement payées si le locataire quitte les lieux pendant les 2 premières années. Cependant, dans le cas où le locataire quitte les lieux après la deuxième année, alors la Good Guy Garantee est en vigueur.  

Le Good Guy doit en règle générale avoir des moyens financiers conséquents et être résident américain.

La Caution

L’alternative à une good Guy Guarantee est de payer à l’avance de nombreux mois de cautions (jusqu’à un an). Par exemple, si le loyer est de 10 000$/mois, alors la caution peut aller jusqu’à 120 000$.

Si le propriétaire réclame cela, il est courant que le locataire négocie un remboursement partiel au fur et à mesure que les années passent. Ainsi, pour continuer avec l’exemple ci-dessus, si le locataire est toujours dans les lieux et respecte à la lettre son bail il pourrait demander que :

·       A la fin de l’année 2, le propriétaire lui reverse 2 mois de caution (20 000$)

·       A la fin de l’année 3, le propriétaire lui reverse 2 mois de caution (20 000$)

·       A la fin de l’année 4, le propriétaire lui reverse 2 mois de caution (20 000$)

La Sous-Location (Sublease) ou le Transfert du Bail (Lease Assignment)

Il est évidemment impossible d’être sûr si une boutique va marcher dans les 5 à 10 années à venir. L’alternative a l’utilisation de la Good Guy Guarantee est de sous-louer la boutique ou de transférer le bail.

La Sous-Location

Sous-louer une boutique veut dire que le locataire doit continuer à respecter ses obligations du bail.

Concrètement, le sous-locataire paye sont loyer au locataire et ce dernier paye son loyer au propriétaire.

De plus, il est courant que le propriétaire insiste pour avoir le droit de refuser le sous-locataire mais en général le langage légal dans le bail est le suivant : « The Landlord cannot unreasonably withheld its consent » et le propriétaire doit faire part de sa réponse dans un délai précis.

Si le loyer payé par le sous-locataire est supérieur au loyer que le locataire paye au propriétaire, dans quasiment tous les baux, le propriétaire insistera pour que le profit soit partagé 50%/50% entre le locataire et le propriétaire.

Par exemple, si le loyer du bail est the 10 000$ mais que le sous-locataire paye au locataire 12 000$ par mois, alors, le propriétaire requiert que le profit de 2 000$ de profit soit partagé 50%/50%.

Le Transfert du Bail

Contrairement à la sous-location, le transfert du bail consiste à ce que le locataire soit complètement remplacé par un autre locataire. 

Si le loyer de marché est supérieur au loyer actuel, alors le locataire peut demander au potentiel nouveau locataire un « key-money » qui est simplement un paiement pour avoir le droit de reprendre la boutique. Par exemple, si un bail a été signé pendant le COVID à 6 000$/mois et que 3 ans après le loyer est de 6 556$ (augmentation de 3% annuel) mais que loyer actuel de marché est de 9 000$ alors le locataire pourrait demander que le potentiel repreneur du bail lui paye un « key-money » de 50 000$ pour avoir le droit de reprendre un espace qui est en dessous du prix de marché et/ou d’un espace qui est déjà construit.

Conclusion

L’équipe SSG espère que ces explications vont vous donner les outils nécessaires pour vous préparer à l’ouverture d’un point de vente à NYC. Dans le cadre de votre réflexion, nous vous conseillons vivement que vous fassiez appel à un agent immobilier de confiance et qualifié pour vous aider à réaliser votre projet. SSG se tient à votre disposition pour répondre a toutes les questions que vous auriez, ou tout simplement pour travailler avec vous.