Les Baux Commerciaux à NYC

Nos clients français ont souvent de nombreuses questions sur les clauses des baux commerciaux à NYC et s'étonnent des différences entre Paris et NYC.

Contrairement à la France, aux États-Unis l’État ne s’immisce quasiment pas dans les baux commerciaux et, bien évidemment,le bail 3-6-9 n'existe pas.

Ci-dessous, vous trouverez la liste des principales clauses d'un bail commercial.

A) La Durée du Bail

Bien que rien n’interdise à une entreprise de louer un local commercial pour n’importe quelle durée, la plupart du temps les propriétaires requièrent un bail de 5 ans ou de 10 ans.

De plus, la très grande majorité des baux commerciaux n'ont pas de clauses permettant au locataire de quitter les lieux sans pénalités à n'importe quel moment du bail.

B) Le Paiement et le Commencement du Loyer

À New York, le loyer est, dans l'écrasante majorité des cas, payé tous les mois à terme échu. La pratique de payer le loyer une fois par trimestre comme cela est parfois le cas en France n'existe pas à New York.

Aussi, lorsque le locataire compte faire des rénovations au début de son bail, c'est quasiment toujours le cas que le locataire demande au propriétaire de lui accorder des exemptions de loyer le temps des travaux. Souvent, si les travaux sont consequent

C) L'Augmentation du Loyer

En France, non seulement l’augmentation des loyers des baux commerciaux ne peut avoir lieu que tous les 3 ans avec un bail 3-6-9 mais elle est également limitée à l’indice des loyers commerciaux .

Cependant, à NYC, bien que tout soit négociable, en règle générale, les loyers annuels augmentent de 3% chaque année.

D) Renouvellement du Bail

À New York, dans les baux, il y a souvent une clause qui laisse l'option au locataire de renouveler son bail au loyer du marché qui prévaut à la fin du bail.

Néanmoins, cette clause n'est en aucun cas obligatoire et le bailleur peut décider de ne pas l'inclure pour que le renouvellement ne soit pas automatique. Ce cas la, n'arrive qu'assez rarement.

En pratique, dans le cas où le preneur a été un bon locataire jusqu'à la fin du bail, le propriétaire peut décider, s'il pense que c'est dans son intérêt, de renouveler son bail en dessous du prix du marché, surtout si le prix du marché n'est pas très éloigné de ce que demande le locataire.

Par exemple, si le loyer du marché est de 20,000$/mois et que le locataire ne peut renouveler son bail qu'à 18,000$/mois, peut-être que cela vaut le coup pour le propriétaire dans la mesure où sa boutique ne restera pas vide sans loyer pendant un certain nombre de mois.

E) Charges Locatives

La prise en charge des charges locatives a NYC sont relativement standards. Ci-dessous il y'a les principales charges locatives dans un bail commercial.

1. Taxes foncières : Les locataires contribuent à l'augmentation de la taxe foncière au-delà d'une année de référence, en fonction de leur part proportionnelle. Parfois, cette proportion est calculée selon la surface, et d'autres fois, selon le revenu. En effet, une boutique peut occuper une petite partie de la superficie d'un immeuble tout en générant une grande part de ses revenus. C'est pourquoi certains propriétaires préfèrent que le pourcentage soit basé sur le revenu plutôt que sur la superficie.

   
   

2. Électricité, eau, gaz : Souvent, le locataire sera responsable du paiement de ces charges qui lui seront imputées directement. Le locataire créera un compte avec ConEdison (l'équivalent d'EDF) et avec le Département de la Protection de l'Environnement (DEP) pour payer les factures d'eau.

3. L'assurance: Tous les baux commerciaux exigent au minimum que le locataire souscrive une "Commercial General Liability Insurance". Cette assurance est assez semblable à l'assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et elle couvre les dommages survenant dans le local commercial.

F) Dépôt de Garantie et "Good Guy Guaranty"

Le dépôt de garantie est souvent de 3 à 6 mois pour les baux de 10 ans et est souvent lié à la solidité financière du preneur.

Dans certains cas où les locataires ne présentent pas de résultats financiers satisfaisants, il peut arriver que le dépôt de garantie soit fixé à un an ou plus pour rassurer le propriétaire. Dans cette situation particulière, le propriétaire devra souvent restituer une partie du dépôt de garantie après que le locataire ait résidé tout en payant ses loyers dans la boutique.

Par exemple, si le dépôt de garantie s'élève à 12 mois, à la fin de la première année, le bailleur doit rendre au locataire 2 mois de ce dépôt. À la fin de la deuxième année, le propriétaire doit restituer encore 2 mois de garantie. Lors de la troisième année, le propriétaire doit rendre 2 mois supplémentaires, de sorte qu'à la fin de cette année et jusqu'à la fin du bail, il conserve 6 mois de dépôt de garantie.

Un point important qui revient souvent est la « Good Guy Guaranty ».

La « Good Guy Guaranty » est une garantie personnelle qui ressemble beaucoup à la «caution solidaire». Toutefois, contrairement à celle-ci, la Good Guy Guaranty permet à la personne garante d'éviter de payer tous les loyers restants après avoir quitté les lieux, en cas de rupture du bail, si les trois critères ci-dessous sont respectés :

1)   Le locataire a donné au propriétaire un préavis d'un certain nombre de mois avant son départ. Ce préavis est souvent entre 3 et 6 mois.

2)    Tous les loyers ont été payés en temps et en heure jusqu'au départ.

3)     À la date du départ du locataire, le local est propre et en bon état.

Conclusion

La structure des baux commerciaux à New York diffère de celle en France. Avant d'ouvrir une boutique à New York, il est essentiel de comprendre les exigences pour éviter les surprises lors de la recherche de local. Chez Sutton Square Group, nous sommes disponibles pour vous conseiller et vous assister dans votre recherche de boutique, n'hésitez pas à nous contacter.