Condo vs Coop

A New York et aux Etats-Unis, lorsque quelqu’un cherche a acheter un appartement, il a le choix entre un ‘’condominium’’ ou un ‘’coop’’. On va voir les principales différences entre les deux ainsi que les avantages et les inconvénients liés au deux formes de proprieté.

CONDOMINIUM

Un condominium est un immeuble dans lequel le propriétaire détient légalement son appartement ainsi qu’un « intérêt indivisible » dans les parties communes (ascenseur, couloirs, salle de gym…). Les parties communes sont détenues en tant que « tenant in common ».

De plus, le condo est géré par une assemblée de copropriété qui a pour but de maintenir en bon état les parties communes et de voter les réglementations propres au condo.

Quatre documents légaux sont nécessaires à la formation et à la gestion d’un condo.

1) La déclaration du condominium : ce document fait acte de l’existence du condominium et établit les règles liées a l’utilisation et a la maintenance du condominium

2) L’ article d’incorporation : L’association du condominium est créé en déposant ses statuts avec le « secrétaire d’état » ou se situe la promotion immobilière.

3) Les Statuts de l’Association : Quand le syndicat de copropriété est cré, il établit des règles. Par exemple, les statuts expliquent combien d’assemblés de copropriété auront lieu dans l’année, combien il y'aura de membres du conseil de copropriété et comment et quand ils seront élus.

4) Règlement de copropriété : Ce document a pour but de délimiter le règles au quotidien et il peut régenter aussi bien les horaires d’ouverture de la piscine que l’utilisation des ascenseurs.

CO-OP

Co-ops, aussi connus sous le nom de coopérative, est une entité juridique qui détient (ou le loue) le bien foncier dans le seul but d’être occupé et utilisé par les actionnaires de la société. En d’autre termes, les membres d’un co-op ne sont pas propriétaires direct de leur appartement mais détiennent une part du co-op.

Chaque appartement dans un co-op a un nombre d’action et lorsqu’une personne acquiert un co-op, elle achète des parts de la société.

Etant donné qu’un potentiel acheteur n’achète pas directement son appartement mais achète une part dans une société, le contrat qui régit l’achat d’un co-op est un « subscription agreement». Ainsi, lorsqu’un individue acquiert son appartement, il reçoit un certificat d’action.

Un autre aspect important d'une co-op est que le conseil du syndic exigera une entrevue ainsi qu’un dossier de candidature. Même si le dossier de candidature peut varier, il comprend souvent :

1) Informations sur l'acquéreur (nom, coordonnées, historique d'emploi)

2) Un ou deux ans de déclarations d’impôt

3) Lettres de référence

4) Lettre d'engagement hypothécaire

Un autre document important lors de l'achat d'une unité dans une co-op est un «proprietary lease». Le «proprietary lease» énonce les règles entre un locataire (l'acheteur) et le propriétaire (la coopérative). Le «proprietary lease» signifie également que dans de nombreux cas, un actionnaire de la coopérative aura besoin de l'approbation du syndic pour faire des changements ou des modifications à son appartement. Dans de nombreux cas, ce consentement est fourni via un accord de modification. L'objectif de la société est de transférer la plupart des risques et des coûts à l'actionnaire et, à ce titre, ils exigeraient généralement des plans, des dessins et des spécifications détaillés pour examen et approbation par la société et son ingénieur professionnel.

MARCHE DES CONDOS ET DES CO-OPS

Bien qu'à New York, il y ait environ sept fois plus de coopératives que de condos, les co-ops ont commencé a perdre de leur importance à la fin des années 1980 lorsque les acquéreurs et les agents immobiliers ont réagit contre le contrôle exercé par le conseil du syndic des coopératives. Les promoteurs ont préféré construire et convertir des condos au lieu des coopératives.

À New York, le prix moyen d'un condo est en moyenne 30 % supérieur au prix d'une coopérative. Cette différence de prix s'explique par une demande plus élevée pour les condos que pour les coopératives.

Enfin, les frais de clôture ont tendance à différer entre les copropriétés et les coopératives. En tant qu'acheteur, les frais de clôture sont plus élevés pour les condos et en tant que vendeur, les frais de clôture peuvent être plus élevés pour les coopératives. Lorsque vous achetez un condo et faites appel à un créancier, vous devez payer une taxe d'enregistrement hypothécaire. Cette derniere ne s'applique qu'à l'achat d'un bien immobilier et une coopérative est considérée comme une « personal property ». Cependant, lorsque vous vendez une coopérative, il y a une taxe a la vente (« flip tax »).